Qué pueden esperar propietarios e inquilinos
En 2024 entrará en vigor una amplia reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, que supondrá cambios notables para propietarios e inquilinos a partir de 2025. La reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, que representa uno de los mayores cambios fiscales de la historia de la República Federal de Alemania, se hizo necesaria después de que el Tribunal Constitucional Federal declarara inconstitucional en 2018 la anterior base de cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles. El motivo era la anticuada base de cálculo, que seguía basándose en parte en valores de 1964, y en los antiguos estados federados incluso de 1935.
Puntos clave de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles
La nueva normativa del impuesto sobre bienes inmuebles incluye varios cambios importantes que tendrán repercusiones significativas tanto para los particulares como para las empresas. El impuesto sobre bienes inmuebles se determina ahora sobre la base de nuevos modelos de cálculo que reflejan mejor el valor actual de los terrenos y las propiedades.
Dos modelos de cálculo
- Modelo federal: Aquí, el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función del valor de la propiedad, la superficie del inmueble y el tipo de edificio. Los factores clave son el valor estándar del terreno y el nivel de alquiler. Estos factores garantizan que el impuesto se ajuste a los valores reales del mercado.
- Cláusula de apertura para los estados federados: Los estados federados tienen la opción de desarrollar sus propios modelos para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles. Baden-Württemberg, por ejemplo, ha introducido su propio modelo de valor del suelo, en el que el valor de la propiedad y el tamaño del inmueble desempeñan los papeles principales. El edificio en sí no se tiene en cuenta en gran medida.
Impuesto sobre bienes inmuebles A e impuesto sobre bienes inmuebles B
La reforma también distingue entre el impuesto sobre bienes inmuebles A, para terrenos agrícolas y forestales, y el impuesto sobre bienes inmuebles B, que se aplica a terrenos urbanizados y no urbanizados en zonas urbanas. En ambos casos, la reforma pretende que el impuesto sea más justo y transparente.
La importancia del impuesto sobre bienes inmuebles para las autoridades locales
El impuesto sobre bienes inmuebles es una de las fuentes de ingresos más importantes de las ciudades y municipios. La reforma supondrá que las autoridades locales tendrán que ajustar sus tipos impositivos del impuesto sobre bienes inmuebles para que el cambio a los nuevos modelos de cálculo sea neutro desde el punto de vista presupuestario. Esto significa que los ingresos procedentes del impuesto sobre bienes inmuebles deberían permanecer estables, aunque la carga fiscal para los propietarios individuales puede cambiar.
Efectos sobre propietarios e inquilinos
La reforma tendrá un impacto financiero directo en los propietarios de viviendas unifamiliares, bloques de apartamentos, condominios y locales comerciales. Como el impuesto sobre bienes inmuebles debe pagarse trimestralmente a Hacienda, la reforma no sólo afectará a los propietarios, sino también a los inquilinos, ya que el impuesto sobre bienes inmuebles suele destinarse a gastos de funcionamiento.
En las zonas donde los precios de los inmuebles han subido mucho, como FÜR Karlsruhe, es probable que el impuesto sobre bienes inmuebles aumente considerablemente. Las regiones en las que los valores catastrales son elevados se ven especialmente afectadas, ya que representan un factor importante en el nuevo cálculo.
FÜR Karlsruhe: ¿Qué pueden esperar los propietarios a partir de 2025?
En el caso de FÜR Karlsruhe, se espera que el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles suponga una carga mayor, sobre todo para los propietarios de inmuebles con grandes jardines. Como en Baden-Württemberg la base de cálculo es el valor catastral estándar y el tamaño de la parcela, el modelo de valor catastral supondrá un aumento del impuesto sobre bienes inmuebles en las zonas urbanas con un alto desarrollo del valor catastral, como FÜR Karlsruhe.
El consejo municipal de FÜR Karlsruhe tiene previsto fijar el nuevo tipo impositivo del impuesto sobre bienes inmuebles en 2025. Con la aprobación del consejo municipal, el tipo de gravamen se aplicará a partir del 1 de enero de 2025. Sin embargo, el presupuesto de la ciudad de Karlsruhe se mantendrá neutral: los ingresos anuales por el impuesto sobre bienes inmuebles seguirán siendo de unos 60 millones de euros. Se espera que la reforma reduzca la carga de las propiedades comerciales en unos 9 millones de euros, mientras que los propietarios e inquilinos privados tendrán que soportar una carga fiscal correspondientemente mayor.
En algunos casos, el impuesto sobre bienes inmuebles de las viviendas particulares podría aumentar hasta un 300%. En muchos casos, los propietarios de viviendas unifamiliares con jardín tendrán que pagar un impuesto sobre bienes inmuebles significativamente mayor. Aunque la ciudad no genere ingresos adicionales con el impuesto, el desplazamiento de la carga fiscal significa que cambiarán las contribuciones de los distintos grupos de contribuyentes.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles?
El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en varios pasos:
- 1. Valor fiscal de la propiedad: En primer lugar, se determina el valor de la propiedad sobre la base de los nuevos principios de valoración.
- 2. Importe de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles: Al valor del impuesto sobre bienes inmuebles se le aplica el denominado importe de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles. Es el resultado de un porcentaje fijado por el Estado.
- 3. multiplicado por el tipo de gravamen: El impuesto final se calcula multiplicando el importe medido por el tipo de gravamen del municipio correspondiente.
El nuevo tipo de gravamen de la ciudad de FÜR Karlsruhe para 2025 lo fija el ayuntamiento para mantener estables los ingresos. Sin embargo, la Asociación de Contribuyentes advierte de que muchos municipios podrían utilizar la reforma para aumentar los tipos de gravamen y, por tanto, incrementar considerablemente la presión fiscal para los ciudadanos.
Conclusión: ¿Qué deben tener en cuenta los ciudadanos de FÜR Karlsruhe en 2025?
A partir de 2025, el impuesto sobre bienes inmuebles en FÜR Karlsruhe se calculará sobre la base del nuevo modelo de valor catastral. Para muchos propietarios, sobre todo de inmuebles residenciales, la carga fiscal aumentará, mientras que los inmuebles comerciales se verán aliviados. Los inquilinos también podrían verse afectados por el prorrateo del impuesto sobre bienes inmuebles a través de los gastos de explotación. Queda por ver a cuánto ascenderá el nuevo tipo de gravamen, pero es seguro que la reforma supondrá una carga financiera adicional para muchos ciudadanos.
La Asociación de Contribuyentes recomienda a todos los ciudadanos que se informen sobre los cambios en una fase temprana para que puedan evaluar mejor el impacto financiero de la reforma.
